Ghid Credit Noua Casă (2026): condiții, avans, pași, costuri și ce greșeli să eviți?

Programul Noua Casă este una dintre cele mai accesibile variante de finanțare pentru cumpărarea unei locuințe, în special pentru cei aflați la primul pas important: achiziția unei case sau a unui apartament. Motivul principal este simplu: avansul poate fi mai mic decât la un credit ipotecar standard, iar condițiile sunt „standardizate” prin program.

Totuși, Noua Casă nu e „creditul perfect pentru oricine”. Are plafoane, reguli clare despre ce locuințe intră, cum se calculează avansul, cum funcționează garanția statului și ce se întâmplă dacă vrei să vinzi sau să schimbi locuința.

În ghidul de mai jos îți explic, pe înțeles, cum funcționează un credit Noua Casă, care sunt condițiile, ce locuință poți cumpăra, care e avansul minim, ce costuri reale apar și cum arată procedura pas cu pas.

Ce este Programul Noua Casă și de ce există?

Noua Casă (urmașul „Prima Casă”) este un program prin care statul sprijină achiziția unei locuințe prin garanții acordate pentru credit. Practic, banca îți dă un credit ipotecar în lei, iar o parte din credit este garantată prin program, ceea ce permite condiții mai accesibile în anumite scenarii.

Programul are în continuare plafonări și praguri clare (ex: preț locuință, avans minim), tocmai ca să rămână un produs „de acces”, nu un instrument pentru investiții agresive.

Ce locuință poți cumpăra prin Noua Casă?

Prin Noua Casă poți cumpăra:

• o locuință veche (în limita pragurilor programului);
• o locuință nouă (în limita pragurilor programului);
• în unele situații, și construcția unei locuințe (în funcție de banca participantă și de condițiile aplicabile).

În practică, cele mai frecvente scenarii sunt achizițiile „gata de mutat” (apartament/casă), unde banca poate evalua ușor imobilul și poate înscrie ipoteca.

Plafoane și praguri folosite în program

Un reper important: în program apar praguri uzuale precum 70.000 EUR și 140.000 EUR, cu diferențe la avans și la suma maximă finanțată. De exemplu, se menționează finanțare până la 66.500 EUR pentru locuințe până în 70.000 EUR și până la 119.000 EUR pentru locuințe până în 140.000 EUR, cu avansuri diferite.  

Care este avansul minim la Noua Casă?

Aici e una dintre cele mai mari confuzii: avansul „minim” din program nu înseamnă automat avansul „real” din tranzacția ta.

Avans minim „de program”

În mod uzual:

• pentru locuințe până în 70.000 EUR, avansul pornește de la 5%;
• pentru locuințe mai scumpe (până la 140.000 EUR), avansul uzual pornește de la 15%.  

De ce poți ajunge să plătești avans mai mare decât minimul?

Valoarea din antecontract (prețul negociat) nu e „șeful final”. Banca finanțează în funcție de valoarea din raportul de evaluare. Dacă evaluatorul scoate o valoare mai mică decât prețul din antecontract, diferența o acoperi tu.

Exemplu simplu:

• Preț în antecontract: 50.000 EUR
• Evaluare bancă: 45.000 EUR
• Banca finanțează procent din evaluare, nu din preț → avansul tău real crește.

Asta e una dintre cele mai comune surprize la Noua Casă și motivul pentru care e important să nu te bazezi doar pe „avans 5%” ca pe o garanție.

Condiții de eligibilitate: cine poate aplica?

Condițiile exacte diferă ușor în funcție de banca participantă (și se actualizează în timp), dar logica generală rămâne aceeași:

• trebuie să te încadrezi la criteriile programului (inclusiv pe partea de declarații privind dețineri imobiliare, după caz);
• banca îți face analiza standard de credit: venituri, grad de îndatorare, Biroul de Credit, stabilitate.

Dacă vrei să fii eficient, tratează Noua Casă ca pe un credit ipotecar normal din perspectiva „dosarului”, doar că are niște reguli extra din program.

Pașii reali pentru obținerea unui credit Noua Casă

1) Discuția inițială cu banca (pre-aprobare / eligibilitate)

Ideal este să mergi la bancă înainte să semnezi antecontractul. Chiar dacă nu primești „aprobarea finală”, primești o validare importantă: cam ce sumă ai putea obține și ce tip de profil ai.

2) Antecontractul și termenul de plată

În antecontract, cere un termen de plată realist. Procedura poate dura, deci un termen de minim ~60 zile e o plasă de siguranță bună (altfel riști presiune, penalități sau renegocieri cu vânzătorul).

3) Dosarul (acte + imobil)

De obicei intră:

• acte venit (în funcție de tipul de venit);
• acte imobil (extras CF, antecontract etc.);
• declarațiile cerute de program (după caz, notar).

4) Evaluarea imobilului

Evaluatorul stabilește valoarea care contează pentru finanțare. Dacă evaluarea iese sub preț, avansul real crește (cum ziceam mai sus).

5) Aprobarea băncii + trimiterea în fluxul de garantare

După aprobarea internă, dosarul merge către fluxul de garantare din program (în practică, aici apar întârzierile).

6) Semnare, ipotecă, deblocare sumă, tranzacție

Se semnează contractele, se înscrie ipoteca, se face plata către vânzător, iar tu începi rambursarea.

Costurile unui credit Noua Casă: la ce să te aștepți cu adevărat?

Noua Casă pare „ieftin” pentru că avansul poate fi mai mic și dobânda e structurată clar. Dar costurile reale includ mai multe componente.

Dobândă: variabilă + IRCC + marjă

În general, dobânda este variabilă și se calculează ca IRCC + marja băncii. IRCC este un indice publicat de BNR, calculat trimestrial pe baza tranzacțiilor interbancare.

Important: când IRCC crește, crește și rata; când scade, scade și rata (cu decalajul specific modului de actualizare).

Comisionul de garantare

În program există comision/fee legat de garanție (în practică îl vei vedea ca un cost recurent anual, calculat la sold / la partea garantată, în funcție de regulile aplicabile). O referință des întâlnită este nivelul de 0,4%.  

Costuri de tranzacție (care nu țin de bancă, dar te lovesc)

• taxe notariale (vânzare-cumpărare, declarații etc.);
• evaluare (dacă nu e suportată de bancă);
• asigurare locuință (obligatorie în practica bancară);
• eventual depozit colateral (în funcție de bancă/produs).

Noua Casă vs credit ipotecar standard

Are sens Noua Casă dacă:

• te ajută clar la avans (mai ales la pragul de 5%);
• te încadrezi la plafon și găsești locuința potrivită;
• costul total (DAE + comisioane + taxe) e competitiv față de un ipotecar standard.

Nu are sens (sau merită comparat serios) dacă:

• oricum ai avans mare și poți obține dobândă mai bună la ipotecar clasic;
• vrei flexibilitate maximă (ex: vânzare rapidă, investiții, al doilea imobil fără complicații);
• te încurcă regulile programului.

Cum poți schimba locuința cumpărată prin Noua Casă?

În practică, „schimbarea locuinței” înseamnă: vinzi locuința actuală, stingi creditul, apoi aplici din nou, dacă te încadrezi.

Cheia: nu poți păstra locuința și să iei încă una prin același tip de avantaj, fără să respecți regulile programului.

În ce condiții poți vinde locuința?

În mod uzual există o restricție de vânzare într-o perioadă inițială (în multe explicații apare pragul de 5 ani), iar vânzarea este legată de stingerea/radierea garanțiilor și ipotecii. În plus, dacă vinzi și prețul obținut nu acoperă soldul, diferența o acoperi tu (altfel nu se poate închide corect tranzacția).

Noua Casă cu venituri din străinătate: se poate?

Da, se poate, dar e mai „dosar heavy”. Băncile cer de regulă:

• documente de venit din țara respectivă (și traduceri/legalizări, după caz);
• dovada rezidenței / permis de muncă;
• vechime și stabilitate pe venit;
• uneori, persoană de contact în România și reguli speciale de corespondență.

Aici contează enorm banca aleasă: unele sunt mult mai obișnuite cu dosare din diaspora decât altele.

Greșeli frecvente care te costă timp și bani

Cea mai mare greșeală este să semnezi antecontractul cu termen scurt, fără să ai confirmat că te încadrezi și fără să ai o rezervă pentru diferența dintre evaluare și preț. A doua greșeală este să compari doar „dobânda din reclamă” și să ignori costurile reale ale tranzacției (notar, evaluare, comision de garantare, asigurări). A treia greșeală este să presupui că „avans 5%” este garantat în orice condiții, când de fapt evaluarea îți poate schimba complet ecuația.

Concluzie

Creditul Noua Casă poate fi o opțiune foarte bună dacă îl folosești pentru ce a fost construit: o achiziție realistă, într-un plafon rezonabil, cu avans mai mic și cu reguli clare. Dacă îți faci temele dinainte (pre-aprobare, termen antecontract, estimare avans real, costuri totale), tranzacția devine mult mai liniștită. Dacă intri „pe pilot automat”, te poți trezi cu întârzieri, avans mai mare decât te așteptai și presiune inutilă în relația cu vânzătorul.

FAQ – Întrebări frecvente despre Noua Casă

Noua Casă este doar pentru prima locuință?

În principiu, programul e gândit pentru acces la prima locuință și are criterii specifice legate de dețineri imobiliare (de aceea apar declarații notariale). Verifică exact criteriile aplicabile în momentul depunerii, pentru că interpretările și condițiile se pot actualiza.

Pot cumpăra o locuință veche prin Noua Casă?

Da, în limita plafoanelor și a regulilor programului. Plafoanele uzuale includ pragul de 70.000 EUR pentru anumite condiții (ex: avans).  

Avansul de 5% e sigur?

Nu. Este un minim teoretic „de program”, dar avansul tău real depinde de evaluarea imobilului și de prețul din antecontract.

Dobânda este fixă sau variabilă?

De regulă este variabilă și se calculează ca IRCC + marjă. IRCC este un indice publicat de BNR și actualizat trimestrial.

Există comision de rambursare anticipată?

Depinde de contractul tău și de banca aleasă, dar în multe scenarii de credite în lei pentru consumatori comisioanele de rambursare anticipată sunt limitate. Pentru Noua Casă, verifică explicit clauza înainte de semnare.

Pot vinde locuința înainte de 5 ani?

De regulă există restricții și excepții (în funcție de situație și de aprobări). Dacă vrei flexibilitate mare, discută asta înainte cu banca, nu după.

Surse: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/257811?