Cresterea avansului la credite ipotecare. Avantaje si dezavantaje

Bancile ar urma sa majoreze puternic avansul minim la credite daca legea privind darea in plata va intra in vigoare. Expertul Banilor analizeaza avantajele si dezavantajele pentru consumatori.

Legea privind darea in plata va reintra curand in dezbaterile parlamentare, iar aprobarea acesteia ar putea schimba semnificativ conditiile de acordare a creditelor pentru locuinte.

Principala schimbare va fi majorarea avansului minim la credite. Una dintre banci, Raiffeisen Bank nu a mai asteptat sa vada ce decid parlamentarii si s-a protejat din timp de efectele legii, majorand avansul minim la 35% la creditele imobiliare in lei.

Daca legea se va aproba, toate bancile vor urma aceeasi directie, singura diferenta fiind nivelul pana la care vor urca avansul minim.

Expertul Banilor prezinta principalele efecte asupra consumatorilor. Pe termen lung, avantajele vor depasi inconvenientele, chiar si pentru consumatori.

Creditele vor fi mai greu de obtinut

Efectul imediat va fi ca anumiti consumatori nu vor mai putea accesa un credit imobiliar, deoarece nu dispun de avansul minim necesar. Acestia vor trebui sa isi amane decizia de achizitie cu cativa ani poate, pana cand economisesc suma necesara.

Este de asteptat ca la inceput bancile sa impuna un avans de 30-35%, insa ulterior pe masura se acomodeaza cu acest nou risc, avansul ar putea sa scada ca efect al concurentei, undeva spre 20-25%.

Programul Prima Casa ar urma sa sufere schimbari similare, prin impunerea unui avans minim mai ridicat. In orice caz, avansul minim de 5% nu a avut nicio justificare economica, ci a fost doar o decizie populista a guvernului Boc.

Conform sondajelor realizate de BNR, avansul la care bancile acorda in prezent credite pentru locuinte este in medie de 15%. Prin urmare, majoritatea consumatorilor aleg sa plateasca un avans mai mare decat minimul necesar la creditul Prima Casa.

 Preturile la case vor fi mai stabile

Preturile la case sunt puternic influentate de oferta de credite. Atunci cand creditele sunt usor de accesat, cererea eligibila pentru achizitia de locuinte creste.

Cum oferta de locuinte este rigida (stocul de locuinte nu poate creste decat lent) atunci piata imobiliara se echilibreaza prin umflarea preturilor. Acest efect a fost observat din plin inca din 2002, cand au aparut primele credite imobiliare.

In 2007, cand BNR a relaxat creditarea si a permis acordarea de credite cu avans zero, preturile locuintelor au crescut si mai agresiv, formandu-se o bula imobiliara.

In 2009, cererea eligibila pentru locuinte a scazut brusc, din cauza crizei financiare, ceea ce a declansat un val de corectii.

Daca imprumuturile au un avans mai ridicat, acest lucru regleaza cererea de pe piata imobiliara, astfel incat se evita aparitia unor varfuri de cerere.

Implicit, se creeaza conditii ca preturile la locuinte sa nu mai inregistreze fluctuatii majore in timp. Preturile la case se vor mentine in limite normale, astfel ca si efortul financiar pentru achizitia unei case va fi mai redus.

De pe urma majorarii preturilor la case, castiga in principal, dezvoltatorii imobiliari, speculantii si bancile (prin indatorarea clientilor intr-o masura mai mare).

Cumparatorii vor avea de castigat daca aceste preturi sunt mai stabile. Nu trebuie sa ne mai speriem de alarmele date de agentiile imobiliare, ca pretul ar putea sa creasca de pe o zi pe alta.

Scade riscul de neplata

Un alt efect important al majorarii avansului este ca riscul de neplata se diminueaza semnificativ. In acest caz, atat bancile cat si consumatorii sunt de aceeasi parte a baricadei, ambii avand de castigat.

Atunci cand trebuie sa economiseasca o parte importanta din pretul de achizitie, consumatorul devine mai responsabil cu bugetul familial. El se deprinde inca din aceasta etapa sa puna deoparte bani, in mod regulat.

In acest mod, consumatorul isi testeaza capacitatea de rambursare a creditului, dovedind ca are resurse sa plateasca apoi ratele, fara sa isi schimbe radical modul de viata.

Acest comportament este replicat de produsele de economisire-creditare, unele dintre imprumuturile cu cele mai mici restante, tocmai din acest motiv.

Perioada de rambursare a creditului se poate reduce

Atunci cand consumatorul contribuie cu un avans mai mare la achizitia locuintei, suma imprumutata scade. De exemplu, daca locuinta costa 50.000 euro, iar avansul minim creste de la 15% la 35%, atunci valoarea creditului scade de la 42.500 euro la 32.500 euro.

In acest caz, perioada de rambursare a creditului se poate reduce, fara ca gradul de indatorare sa fie afectat. In loc sa ne imprumutam pe 30 ani, putem reduce perioada la 20 ani, fara ca rata lunara sa creasca (daca luam in calcul o rata a dobanzii de 5%).

O perioada mai scurta de creditare inseamna economii importante de costuri pentru consumatori.