Credite imobiliare in lei: Cat de sigura este alegerea?

bancnote 50 leiBancherii recomanda clientilor creditele imobiliare in lei, pe motiv ca diferentele de costuri intre imprumuturile in lei si euro au disparut. ExpertulBanilor.ro  va prezinta o analiza proprie asupra atractivitatii creditelor in lei pentru locuinta.

BCR incurajeaza clientii sa solicite credite in lei pentru achizitia unei locuinte. ExpertulBanilor.ro analizeaza in ce masura aceasta recomandarea este atractiva sau este doar nou un mijloc pentru a ademeni clientii.

E bine de stiut ca BCR acorda acum doar credite in lei, inclusiv creditele Prima Casa BCR sunt in moneda nationala. Prin urmare, orice consumator care vrea credite in euro este un client pierdut pentru BCR.

Pe 30 mai 2013, BCR a anuntat intr-un comunicat de presa ca diferenta de cost intre un credit pentru locuinta in euro si unul in lei s-a sters, gratie evolutiei favorabile a indicelui Robor.

Pentru cei care nu stiu, rata dobanzii se determina prin adaugarea unei marje la valoarea indicelui de referinta (Robor la lei si Euribor la euro). Costul mai ridicat al creditelor in lei este cauzat de faptul ca indicele de referinta la lei (Robor) depaseste cu mult indicele de referinta la euro (Euribor).

De exemplu, la inceputul lui 2013, Robor la 3 luni era 6%, iar Euribor la 3 luni – 0,2%. In ultima perioada, diferenta s-a mai atenuat, deoarece Robor la 3 luni a coborat pana aproape de 4%.

Diferente de costuri

Comparand ofertele bancilor, afirmatia din comunicatul BCR nu este insa justificata. De exemplu, DAE la creditele imobiliare in euro incepe de la 5-6%, in timp ce creditele in lei afiseaza o DAE de cel putin 7-8%.

Astfel, exista o diferenta de aproximativ 2 puncte procentuale intre dobanzi in prezent. La creditele de valori mari  – cum sunt cele ipotecare – diferente de acest nivel au efecte importante in bugetul familial.

De exemplu, atunci cand comparam un credit de 30.000 pe 25 ani, in conditiile din programul Prima Casa:
–    rata lunara este de 162 euro la un credit in euro (echivalentul a 705 lei)
–    rata lunara este de 895 lei la un credit in lei.

Asadar diferenta actuala este de aproape 200 lei pe luna, ceea ce nu este de neglijat.

Riscul valutar – scenarii posibile

Sustinatorii creditelor in lei vor argumenta ca rata lunara de 162 euro nu va costa mereu 705 lei. Daca leul se depreciaza, rata lunara ar putea ajunge la 800 lei sau chiar ar putea depasi 900 lei.

Pentru ca rata sa ajunga la 800 lei, ar fi nevoie de o depreciere de aproximativ 13-15% a cursului de schimb. Tinand cont de evolutiile anterioare, acest scenariu are sanse de realizare.

Termenul “sanse” trebuie insa atent cantarit. Daca leul s-ar deprecia cu 15%, cursul euro ar ajunge la 5 lei. Niciunul dintre economistii din banci nu se asteapta ca acest nivel sa fie atins in urmatoarele 12 luni.

Iar, cel mai probabil, daca un astfel de nivel este atins, cursul ar putea rezista prea mult la asemenea cotatii ridicate (daca actuale conditii macroeconomice nu sufera schimbari importante). Piata valutara cunoaste fluctuatii importante si inregistreaza chiar deviatii mari de la echilibru, insa pe termen scurt.

Pe termen lung, cursul se ajusteaza catre nivelul de echilibru. Ori daca analizam evolutia leului in prespectiva ultimilor 5 ani, deprecierea sustinuta din perioada 2008-2009 a reprezentat o corectie catre echilibru.

Criza financiara si problemele aparute in zone euro au depreciat leul suplimentar in 2012, dincolo de acest punct de echilibru. Prin urmare, potentialul de depreciere al monedei nationale s-a restrans, iar deprecieri de anvergura celor din trecut sunt putin probabil sa se intample.

Indicii de referinta – perspective diferite

Punctul nevralgic al creditelor in lei il reprezinta indicele de referinta: Robor. Acesta este extrem de instabil. Pentru perioade scurte, coboara pana la 4%, cat este in prezent, pentru a reveni apoi la 6%.

Si in primavara lui 2012, Robor la 3 luni a ajuns pana la 4,5% pentru ca apoi sa urca la 6,5%. In 2010, s-a intamplat acelasi lucru: in luna mai, cobora la 4,7%, dar dupa o luna ajungea si la 8%.

Acesta instabilitate face ca rata lunara sa cunoasca modificari importante pe termen scurt, motiv pentru care creditul ipotecar in lei prezinta riscuri importante, pe care nici BNR si nici bancile nu vor sa le recunoasca.

Si creditele in euro prezinta un risc din punct de vedere al ratei dobanzii. Euribor la 3 luni este mentinut acum artificial la 0,2% de catre Banca Centrala Europeana. Dupa ce masurile extraordinare de sustinere din zona euro vor fi eliminate, Euribor va migra spre nivelul 2%. Deci si aici este de asteptat o crestere a ratei lunare in timp.

Comparativ cu indicele Robor, Euribor a dat dovada in trecut de o mai mare stabilitate, ceea ce ii confera un plus de incredere. De exemplu, in perioada anterioara declansarii crizei financiare (octombrie 2008), Euribor a urcat pana la maxim 5%, in timp ce BNR pierduse orice control asupra dobanzilor interbancare, astfel ca Robor ajunsese la 50%.  Prin urmare, atunci cand lucrurile merg prost in zona euro, la noi, in mod singur, situatia va fi si mai rea.

Pentru a simula o comparatie intre un credit in lei si unul in euro, ExpertulBanilor.ro a creat Calculatorul credit in lei sau euro. Acesta face o calatorie in timp si iti va arata cu cat s-ar fi modificat rata lunara atat ca urmare a fluctuatiilor valutare, cat a fluctuatiilor de dobanda inregistrate in anii anteriori.

Nu te indatora pana la limita maxima!

Scaderea foarte rapida a dobanzilor interbancare permite insa clientilor sa incadreze la credite de valori mai mari decat ar fi normal. Iar, daca ratele Robor se vor majora ulterior, suma de plata lunara ar putea deveni imposibil de rambursat. Efectul va fi similar cu cel de la creditele cu dobanzii introductorii acordate in anii 2007-2008. Acestea au generat cele mai multe credite neperformante pentru banci, dupa declansarea crizei financiare.

In cazul in care ai nevoie de un credit imobiliar si alegi un imprumut in lei, evita cu orice pret sa te indatorezi pana la limita maxima a venitului. Asigura-te ca poti face fata platii ratelor, in cazul in care aceasta se majoreaza cu cel putin 30%. Daca venitul tau nu este suficient de mare, cel mai bine este sa amani solicitarea creditului, decat sa risti ulterior sa fii executat silit de catre banca.